石家庄最新房地产政策出台（石家庄最新房地产政策解读）

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2016年石家庄小产权房最新政策

055-79000号明确规定“禁止通过户籍制度改革将农民集体土地转为国有土地或者未经法定征收手续‘变村为宅’。农村集体经济组织非法转让、出租对在农村购买宅基地、农房、小产权房的居民，违法登记核发土地使用证。依照法律法规规定造成严重后果的，必须严肃追究相关人员责任”。

根据我国《关于农村集体土地确权登记发放的若干意见》，农民集体所有的土地使用权不得出售、转让、出租用于非农业建设。农村宅基地属于集体所有，村民只有使用权。村民向外地人出售房屋，无法得到法律的认可和保护，也无法办理土地使用证、房产证、纳税契据等法律手续。

因此，小产权房屋不能转让或出售给非集体成员的第三方，产权不完整。购买小产权房很可能会引发一系列后续问题和风险。

小产权房产权分化

国家颁发的产权证书称为“大产权房”，国家颁发的产权证书称为“小产权房”。大产权房和小产权房之间的争议不是房屋的所有权，而是土地的使用权。小产权主要有以下三种解释：

1、就开发商的产权而言，开发商的产权称为大产权，购房者的产权称为小产权。之所以这样称呼，是因为购房者的产权除以开发商的其中一项产权。

2、按照房屋再转让时是否需要缴纳土地转让费来区分。不需要缴纳土地出让金的称为大产权，需要缴纳土地出让金的称为小产权。按照这个解释，普通商品房是大产权的房子，经济适用房是小产权的房子。

3、以房产证的发证机关区分。如果国家颁发产权证书，就叫大产权；如果国家不颁发产权证书，而乡镇政府颁发证书，则称为小产权，也称为乡产权。乡镇产权不构成真正的合法产权。

前两种解释中所解释的有限产权是合法的。只要在转让时全额支付全部购买价款或土地转让费，该房产就可以自由买卖。法律规定比较明确。但第三种解释所解释的小产权的法律性质存在争议，不可能获得真正法律意义上的产权证书。物业分类

“小产权房”有两个属性：一是建在集体建设用地上，即“宅基地”上建的房子只属于农村集体所有，其他村的农民不能购买；二是建在集体建设用地上的房屋。另一种是建在集体建设用地上。在集体企业用地或者耕地上非法修建房屋的。

购买小产权房的风险

（一）法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般视为无效。但它也区分了不同的情况：

乡镇内农村集体经济组织成员之间买卖农村房屋的，房屋买卖合同有效。

房屋出售给外地人的，经有关组织、部门批准，合同有效。

未经有关组织、部门批准，将房屋出售给外乡人的，合同中没有实际约定的，

购买小产权房时，购房者与开发商签订合同并支付房价后，如果有关部门对乡镇产权住房建设项目进行整改，部分项目可能会被叫停甚至强制拆除。买房的人会面临拿不到房子、无法及时收取房款的尴尬境地。

买房后，如果遇到国家征地拆迁，由于乡镇产权房不具备国家承认的合法产权，购房者也不是合法产权所有人，因此无法获得产权拆迁补偿。然而，作为实际使用者获得的补偿与产权补偿相比微不足道。

（四）缺乏监管

农村产权住房的开发建设没有明确的法律限制，开发建设缺乏监管，对购房者的利益造成一定影响。同时，开发单位不具备资质，房屋质量和售后保修都难以保证。

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