波兰生产(波兰基地)

简介2019 年上半年，仓储行业又取得了六个月的成功。高而稳定的需求（180 万平方米）是物流行业高水平活动的结果。供给端，开发商不惜建房

2019年上半年，仓储行业又迎来了六个月的成功。高而稳定的需求（180万平方米）是物流行业高水平活动的结果。供给方面，开发商不惜建设，也不惧怕投资投机项目。根据咨询公司AXI IMMO的最新报告，今年前六个月交付市场近100万平方米，截至6月底在建面积达230万平方米。

2019年1月至6月底，租赁面积超过180万平方米，其中新增租赁协议占比66%。尽管这一结果比2018年上半年下降了18%，但目前该行业并没有放缓的迹象。需求稳定是国内消费保持高位的结果，包括与电子商务相关的进一步增长。

表现最好的是五个主要仓库和生产中心，占上半年需求的89%。华沙地区的租赁空间最多（550,000 平方米）。这一业绩比去年同期增长了70%，是多项大型物流投资以及城市最后一英里物流相关合同数量增加的结果。下西里西亚以超过330,000 平方米的租赁仓库空间排名第二。然后是波兰中部和上西里西亚，各需求30万平方米。

“值得注意的是，西里西亚的衰退结果非常好，可以看到该地区现有公司以及新进入者的高水平活动。超过90%的合同是新租赁协议。下西里西亚省拥有许多优势，该行业发展的支持包括其便利的国际分销位置、可用土地以及弗罗茨瓦夫非常强大的工业和吸收性消费市场。”IMMO IMMO 工业主管Anna Gowacz 解释道。

在过去的6 个月中，我们观察到物流运营商的活动非常活跃，他们租用了最多的空间来为大型合同提供服务。他们在需求结构中的份额为46%。零售连锁店和制造企业位居第二，市场份额分别为11.5%和11%。

供应：个50%以上的投机项目

截至今年6月底，现代仓储空间总供应量超过1680万平方米。开发商活动十分活跃，年初以来已交付市场100万平方米，较去年同期增长65%。供给侧的半年高盈利是去年最后一个季度开始的大量投资的结果。

大部分新空间（超过220,000 平方米）交付于波兰中部，其次是华沙和下西里西亚，超过125,000 平方米。波兰东部和什切青在新市场中脱颖而出，投入使用面积总计超过235,000平方米。

AXI IMMO 专家在2019 年第一季度报告中提出的预测成为现实，由于开发活动频繁，波兰中部的仓储空间总量超过了西里西亚北部的供应量。

据AXI IMMO专家分析，截至6月底，在建仓库面积为230万平方米。上西里西亚仍然是最大的建筑工地，14个投资项目的开发商建造了587,000平方米的建筑，其中210,000平方米位于格利维采的亚马逊BTS项目。其次是波兰中部（471,000平方米）、华沙地区和上西里西亚，各拥有超过420,000平方米的现代化仓库。

“大量在建投资也是投机性投资的结果。截至今年6月底，投机性投资占比超过50%，与今年一季度末相比，增加了22%。” %。在大多数情况下，开发商不会。签署预租协议后，施工开始时就带有大量投机成分，”Anna Gowacz 评论道。

空置率33,360 可用空间最高的主要市场

截至2019年6月末，平均空置率为5.0%，较今年3月底空置率上升0.3个百分点。第二季度空置率增幅最大的是波兰中部，截至今年6月底，该地区的库存已达到9.2%。此外，超过7% 的细菌在波兹南(7.6%) 和上西里西亚(7.5%) 发现。

整体租金仍呈上升趋势

过去六个月中，大多数仓库地点的租金均呈进一步小幅上升趋势，特别是在主要市场和新推出的总租金方面。物流用房的平均租金为每平方米2.8至3.7欧元，而城市投资的租金甚至达到每平方米5.4欧元。华沙和波兹南地区继续提供获得有吸引力的有效租金的最佳机会。

预计：年末总库存将超1800万平方米

今年下半年，仓储市场将保持良好的销售势头。到今年年底，波兰现代仓库总库存将达到1800万平方米。需求应保持稳定，到2019年底租赁面积至少为350万平方米。供应链适应电子商务的趋势将持续下去。

就仓库空间可用性而言，由于投机项目的开业和物流公司的搬迁，我们预计可用性会定期增加，特别是在波兰中部和西里西亚北部。到今年年底，租金水平将保持稳定，尤其是在开发商之间仍存在激烈竞争的关键市场。