稀缺的小区车位会引发哪些纠纷案例(稀缺的小区车位会引发哪些纠纷案例)

如今，在大城市，停车位已经成为和城市绿地一样的稀缺资源。许多城市居民面临着有车开却无地方停车的困境。车主刘路（化名）就经历过停车位先到先得的竞争。如今，在大城市，停车位已经成为和城市绿地一样的稀缺资源。许多城市居民面临着“有车开却无地方停车”的困境。车主刘路（化名）经历“先到先得”车位竞争，经历立体车位“震撼”时刻，又因物业费纠纷被强行收回车位。过程一波三折，她多次上法庭。

【案例】

刘露家住蓝田社区（化名）。由于该小区是老小区，原规划停车位不足。物业公司在小区公共区域设置了多个公共停车位，供业主停放车辆。通常，谁先到就先停车，大家相处得很好。

刘露平时下班很晚，每次回到小区，停车位都被占满了。刘露私自给自家门前的一个停车位安装了地锁，每天回家时将车停在停车位上。邻居找到了物业公司。刘露知道自己错了，拒绝接听物业公司工作人员的电话。物业公司起诉她，要求拆除地锁、归还车位。

法院经审理认为，刘露私自在小区公共停车位安装地锁以抢占车位的行为，侵犯了小区其他业主的合法权益。物业公司基于其管理职能，要求刘露拆除楼锁的请求合法，法院予以支持。

后来，随着小区买车的人越来越多，物业公司就修建了立体停车位。刘露如愿得到了自己的固定停车位，但新的问题又出现了。

一天，刘露刚把车停好，打开车门，准备下车，邻居张杨（化名）因操作不当，将刘露的车位降到了地下。结果，她的车门被机械卷起，造成严重损坏。刘路也将车造成45度倾斜碰撞。刘露将张阳及物业公司诉至法院，要求赔偿汽车修理费6500元。

法院经审理查明，事故发生时，物业公司未对立体车库的操作进行任何指导，也未安排专门人员进行操作指导。这是被动侵权，也是事故发生的主要原因。考虑到张阳的操作直接造成了刘露的损害，法院最终判决张阳赔偿刘露500元，物业公司赔偿刘露6000元。

随后，刘路要求物业公司更换车位，但此时蓝田小区已经没有多余的车位了。经过多次协商，双方最终达成车位租赁协议。物业公司为刘路办理了白云楼（化名）地下停车场停车证，蓝田小区原有车位被收回。上述协议签订后，双方共同遵守。 2018年国庆节过后，刘露突然发现车位被锁了。她向物业公司询问，但物业公司只表示不再允许她使用该停车位。多次沟通无果后，刘璐再次走进法庭。

法庭上，刘露只提出了一项要求，要求物业公司继续履行车位租赁协议，按每月150元续租车位，并办理汽车牌照。物业公司不同意刘露的说法，认为物业公司锁定车位是因为刘露未缴纳2018年停车管理费。

法院经审理认为，刘露与物业公司签订的车位租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当然有效。由于刘露目前使用的车位是她归还原车位后获得的，如果物业公司此时选择不将涉案车位出租给刘露，刘露将无法拿回原车位停车位不足，刘露就会面临没有停车位的情况。似乎不公平。最终，法院判决物业公司在刘露按照停车费标准缴纳停车费的前提下，继续向刘露出租车位。

【分析】

刘露的经历在近年来法院审理的停车位纠纷案件中具有很强的代表性。停车位是业主往往抢不到的稀缺资源。因此，物业管理公司以此为优势，将缴纳物业费作为车位租赁的前提条件。但物业服务合同与车位租赁合同是两种不同的法律关系，物业管理公司的做法无法得到法律支持。但打官司既费时又费力，也给业主带来很大的负担。此外，常见的停车位纠纷还包括以下几类：

车位归谁所有

对于地上停车位，根据有关规定，在建筑分区内，除规划停放汽车的车位外，占用道路或者业主共有的其他场地的停车位，视为业主共有。建筑区内的绿地，除属于城市公共绿地或者明确属于个人所有的以外，属于业主共有。建筑区内的道路，除城市公共道路外，属于业主所有。因此，建筑区划规划停放汽车的车位以外的停车位，且占用业主共用道路或绿地的，这些停车位属于业主所有。

地下停车位有两种类型，一种是人防地下停车位，一种是非人防地下停车位。

人防地下停车位是指与地下人防工程配套建设的停车位。这些停车位属于人防工程的一部分，归国家所有。但《人民防空法》第五条规定，人民防空工程在平时由投资者使用、管理，收益归投资者所有。因此，开发商对其投资建设的人防地下停车位享有使用权、管理权和收益权。开发商可以将此类地下停车位出租给业主出租。

对于非飞机地下停车位，如果开发商在出售社区房屋时已按公共建筑面积将地下停车场分配给所有社区业主，则该停车场的产权将属于所有业主。开发商无权与个人业主签订停车位使用权转让协议。小区业主需要购买停车位使用权的，应当与小区业主委员会或者业主委员会授权的物业管理公司签订停车位权转让协议。

小区业主是否享有优先使用权

关于小区停车位优先归属小区业主的问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，建筑区划内规划用于停放汽车的停车位、车库，应当优先归小区业主所有。满足业主的需求。根据这一规定，作为业主，如果拥有住宅小区内的房产，可以要求物业管理公司在分配停车位时优先考虑业主的需求。对于停车位的管理，他们负有广义上的非法定强制性合同义务，有义务将停车位出租给有需要的业主。当然，前提是业主需要缴纳车位费。因此，如果业主发现物业公司因小区停车位不足而将停车位出租给业主以外的人，可以要求物业管理公司收回停车位，以首先满足业主的要求。社区业主的需求。

使用车位受伤谁负责

由于城市土地空间有限，现在很多小区都设有立体停车位。对于立体停车位的使用，必须采取一定的保障措施。根据《特种设备安全监察条例》第五条的规定，特种设备生产、使用单位应当建立健全特种设备安全、节能管理制度和岗位安全、节能责任制度。据此，物业管理公司作为机械停车设备（立体停车位）的产权单位，应建立岗位安全责任制，有义务派专人管理和使用机械停车设备。特别是，物业管理公司作为产权单位，在收取租赁费用并将停车设备出租给业主时，应当履行上述义务。如果车主遇到紧急情况，现场没有专人协助，需要自行操作，必须观察车位内情况，确保周围无人后，再根据提示进行操作避免损失。否则，所有人都要承担责任。

关键词：社区停车位纠纷