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国内首席CFO直怼房地产为灰犀牛，谁先被牛撞翻了？

被灰犀牛撞翻的，一定是高杠杆的开发商和炒房客，但最终受苦的是老百姓。

这次，被灰犀牛撞翻的房地产开发商，在北方居多。

据了解，北方某省房地产开发商绝大部分都在资金断裂的边缘徘徊。规模小的开发商前年资金就断裂了，规模大些的去年断裂了，全国知名的今年也断裂了。即使没有断裂的现在也是步履维艰。有的已经还不上到期的民间借贷了，老板整天躲躲藏藏，这还算好的，有的甚至跑到了国外，不敢回国。有的已经有上百亿的到期债务还不了，请求省里支持，申请展期。

他们在房地产大跃进的年代，高举债跑马圈地，从环京圈到了海南。一旦房地产理性发展，便成为了裸泳落潮之人。以前有多么高光，现在就有多么落魄。

环京某楼盘

形成这样的局面，一方面地方过于依赖土地财政，对于开发商过于偏袒；一方面开发商过于贪婪，过于膨胀，多地开发，多元延伸。

虽然被灰犀牛直接撞翻的是房地产开发商，但直接受害者却是债权人或买房的老百姓。开发商老板跑了，楼盘烂尾了，付了全款却迟迟收不了房，房贷每月还在还房子有可能永远都盖不起来。打着合法的旗号进行的民间借贷，迟迟得不到兑付。在市里省里的协调下，只能置换成期房，但是期房何时变成现房，遥遥无期。

老百姓苦啊。据说，很多退休老人把养老的钱投在了里面，就是因为相信是本地最大的开发商，曾经也是多种荣誉傍身的开发商。

所以，我赞成国家进行了调控，就是为了防止更多类似情况发生。

房地产算不算经济内循环？

房地产是标准的内循环。

内循环主要从产业链考察。房地产，从规划、设计，到建筑工具、建筑材料的生产和采购，再到建筑、装修、家具家电生产安装，最后到物业管理，整个产业链基本都在国内。我国是基建大国、强国，房地产所有环节的任务都可自主完成，可不需外力。即使不少大型建筑项目由国外设计，但那是为了融入国际竞争，国内并非不可替代。

无论是供给侧，还是消费侧，都在国内，房地产是内循环没有疑问。

但不要以为房地产是内循环，房价就一定会大涨。国家坚持房住不炒没有变，稳健发展、稳价运行仍是大概率事件。

地产经济不是内循环，内循环指消费-投资-生产-流通-消费，一种快速循环，地产不具备这个特性，它只是一个黑洞，将资本从内循环中抽出，将流通性固化在大地上，“钱在地上”而不是口袋里。

房地产是经济内循环，但是经济内循环不能依靠房地产，否则对经济社会都是不利的。

经济学者们把拉动经济的因素分为三块，分别是投资、消费和外贸。简单的说，经济内循环就是投资和消费，严格的说，经理内循环应该再去掉投资中的外商投资和消费中的国人到国外的消费。所以，房地产可以说是经济内循环，这是因为房地产基本上不参与外贸。当然，如果严格的说，房地产业也有非经济内循环的情况，比如外商投资的房地产，以及国人到国外投资的房地产等等，考虑到这两部分在房地产中占比较少，我们可以认为房地产主体上是属于经济内循环的。

房地产作为一种与老百姓生活紧密相联的产业，其需求是无止境的，这主要包括四个方面：一是新出生的人口需要新房，特别是这些人长大后要结婚需要婚房；二是改善性住房，现有住房的想住的更好，会购买更好的新房；三是城市化进程中进城的人需要住房；四是投资性需求。

目前来看，除了投资性需求有所下降外，其他三个需求仍旧非常旺盛，而且需求是源源不断的。同时，国家一直在通过各种方法压制投资性需求的增加，因为投资性需求的增加将会使房地产业过热，对经济社会造成负面影响。这包括：房价过高老百姓不满意，老百姓为了攒钱买房更不敢消费，资金大量流入房地产导致实体经济经营困难等等，这些都是不利于国内经济内循环的。

所以房地产虽然是经济内循环，但是当前促进经济内循环不能依靠房地产，还是还坚守住“房住不炒”的底线的，这样才是对经济内循环最大的贡献。

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