竞合房地产有限公司,竞合地产集团

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在诉讼中，施工单位如何保证烂尾楼工程的优先受偿权？

一般承包人行使工程优先受偿权的除斥期间为6个月，从约定竣工日或实际竣工日起算。

本案比较特殊，工程属于未竣工状态。我倾向性认为，本案施工方仍可以主张对已完工部分的工程享有优先受偿权。因为施工单位投入的劳动力及材料已经物化于建设工程本身，而不能完工的原因在于业主，施工方并没有过错。因此在施工单位基于工程烂尾（实际是业主违约，不能按照合同约定支付工程款）要求人民法院判决解除合同且合同实际被判解除的前提下，可以主张优先受偿权。

可以参考，重庆黔江国际旅游集团房地产开发有限公司与临海市广源建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案，此案中，重庆市第四中级人民法院在工程未竣工，确认合同已解除的情况下，支持了原告方优先受偿的诉讼请求。上诉后，重庆市高级人民法院予以维持。

物权法第179条规定，债务人不履行到期债务，债权人有权就抵押的财产优先受偿。因此在开发商无法偿还借款时，贷款机构作为抵押权人，可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

而在建工程上除存在抵押权人外，还存在其他权利主体。合同法第286条规定了建筑施工企业对工程款的优先受偿权：发包人逾期不支付工程价款的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

因此当开发商无力偿还抵押贷款和承包人的合同价款时，同一建设工程中便同时存在在建工程抵押权和承包人的建设工程价款优先受偿权。在发生两权竞合的情形时，两项权利如何实现，是否能够发挥各自的法律功能？

1、权利优先顺序

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