深圳商业地产变天(深圳商业地产变天)

随着地产存量时代的到来，获得优质商业地产芯片对于地产企业的重要性显着提升。过去一年，华润置地继续领跑中国商业地产，深圳房企亦如此。随着地产存量时代的开启，对于房地产企业来说，获得优质商业地产筹码的重要性显着提升。

过去一年，华润置地继续领跑中国商业地产，深圳房企也不甘落后。深业、红蓉园、万科、京基、银河等都产生了令人印象深刻的作品。

深圳房地产评论员李玉佳认为，商业和住宅项目有很大区别，商家必须自给自足。必须考虑房地产企业资金流投资与营收周期的匹配，考验房地产企业的运营和投资能力。

之所以吸引房地产企业投资深圳市场，在于深圳商业地产行业的优势。在李玉佳看来，深圳这么多房企投资商业地产领域，与深圳的城市经济活动有关。深圳年轻人居多，人口净流入量大，消费者注重体验和差异化。 “很多专注商业地产的企业在其他地方做不好，但在深圳却做得很好。”

房企布局商业项目

近年来，深圳商业地产市场竞争激烈，尤其是2017年，是深圳商业地产发生变革的一年。

一是商业地产数量和质量双提升。据赢商网统计，2017年深圳新开业购物中心15家，商业面积145万平方米。今年，万象世界、一方城等商业旗舰项目相继推出。凯德在深圳的首个商业项目来福士广场启动，社区商业佐路虹湾购物中心正式开业，大鹏、坪山迎来首个商业综合体。

同年，万科成为同城商业地产运营商印力集团的基石股东。此后，万科成立了两支商业地产投资基金，将大部分商业项目打包给印力集团统一运营管理，打造万科商业地产运营平台，作为万科城市配套服务生态圈的重要组成部分。

在万科的帮助下，印力截至2018年已管理商业项目126个，覆盖全国58个城市，总建筑面积超过1000万平方米，仅次于万达。

由华润置地打造的万象城被誉为中国购物中心行业的领军者。截至2018年，华润置地运营的投资性物业总建筑面积达921万平方米，租金收入达95.2亿元。

作为一家专注于商业地产的上市公司，深圳银河地产与华润置地相比虽然规模较小、水平较低，但也开始形成自己的发展特色。 2018年，银河商业地产服务面积突破230万平方米，项目已遍布深圳、广州、惠州等城市。

对于面临增量天花板的房地产企业来说，商业地产是一个巨大的投资机会，但投资只是第一步。如何实现实物资产增值是未来的核心。

城市购物坐标快速迭代

对于老深圳人来说，从早期的东门百货时代到华强北百货，再到以万象城、COCOPARK、益田假日广场、海岸城等标志性购物中心为主导的购物中心时代，再到近年来的万象天地，一方城、深业商城等城市新坐标时代，深圳商业地产项目实现了从无到有到高端的快速迭代。

对于房地产企业来说，深圳商业地产开发周期虽短，但却为中国商业地产开发积累了完备的素材。 1985年1月18日，深南天鸿开业，正式开启深圳零售业的征程。 1994年7月，万家百货华强北店开业，成为当时主要的客流中心。 1996年，雪莉百货推出深圳历史上第一家单体购物中心，营业面积超过10000平方米。

从业态来看，百货店融合了服装、美容、珠宝、电器等零售业态以及餐饮业态。但他们缺乏娱乐休闲内容，显得比较单一。

到2000年，铜锣湾集团在华强北创造性地推出了集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的Cmall，并初具规模。 Cmall模式后来在全国蔓延，“商业地产”的概念开始出现。

真正戳中人心的是2004年万象城的首次亮相，采用了“总店+副总店+专卖店”的店铺组合。 4家主力店、近300家国内外知名品牌专卖店，让消费者一下子进入了消费新时代。

随后，深圳CBD地区的银河COCOPARK和南山滨海购物中心海岸城分别于2006年和2007年开业，进一步改变了深圳市民的消费模式。

原来关外地区商业氛围的缺失也开始得到弥补。近年来，随着原有海关内外一体化、深圳“东扩”和粤港澳大湾区推进，深圳城市建设不断扩大，区际差距不断缩小，标杆商业项目纷纷涌现，形成“一城多核”商业新格局。

2018年，深圳新开商业项目16个，新增商业面积超过110万平方米。从业态来看，商业综合体已进入以生活、休闲体验为主的空间。

新消费热点开始呈现

丰富的市场经验、多元化的竞争格局、充足的客户和物流流量、充足的商业人才，为房地产企业进军深圳商业地产提供了条件。

华润置地2018年年报判断，以购物中心为代表的投资性物业是其重点业务板块，未来两三年仍将是新建购物中心的运营高峰期。

记者发现，已开业14年的深圳万象城，2018年评估价值90.32亿元，租金收入10.17亿元，较2017年增长9.5%，平均出租率维持在连续两年99.5%。开业仅一年的深圳万象世界，2018年录得租金收入3.73亿元，较上年增长496.4%，平均出租率达到96.9%。

“商业地产需要企业管理能力，包括研究客户、研究市场、把握客户需求的细微变化，这些都是最重要的。”李玉嘉相信。

随着年轻一代消费者的不断壮大，体验经济开始流行。商业项目逐渐不再以“巨无霸”为主，“小而美”的区域型、社区型商业越来越受欢迎。 10万平方米以下的中小型商业项目因其更灵活的投资、更便捷的管理、更个性化的业态，成为各大开发商和年轻一代消费群体的青睐对象。

未来商业地产将如何发展？有专家认为，商场消费趋势将偏向95后、00后群体，宠物经济、儿童经济、网红经济或将成为消费热点。

记者走访深圳多家商场发现，除了一些商业地标和世界知名品牌旗舰店外，普通的商业空间运营与以往有很大不同。他们在空间设计、服务体验上都具有年轻化、个性化的特点，并具有群体认同感。具有性或文化内涵、社会属性的商业空间更受欢迎。不少商场引入奈雪茶、喜茶等新茶饮店作为“促销员”，吸引客流。

李玉佳推测，传统上以单一购物为主的购物中心将变得越来越冷清。除了文化属性、社交属性之外，具有较强新零售智慧体验功能的门店也将受到关注。

关键词：房地产公司、深圳、商业地产