房价恢复(房价复苏对房价上涨有什么影响吗)

简介2008年房地产市场崩盘后，那些对房地产行业有直接利益的人有义务并决心创造房地产复苏，即使他们必须弥补这一点。此时此刻我面前有A：制造业2008年房地产市场崩溃后，那些与房地产行业有直接利益相关的人有义务并决心创造住房复苏，即使他们必须做出弥补。此时此刻，我面前有一个“A”：制造业“证据”的典型例子，表明无论基本面如何，房地产市场都在复苏。

这直接取自2008 年7 月号《房地产经纪人杂志》，该杂志是全国房地产经纪人协会的官方出版物。 NAR 首席经济学家劳伦斯云(Lawrence Yun) 撰写的这篇文章的标题是“修复之年，然后是增长之年”。这篇文章发表于房地产崩溃和整个经济几近崩溃前不到三个月，高兴地宣称“……次贷危机即将来临”，目前的房屋销售速度为500 万套，是全球最差的。 10 年“随着经济增加1000 万个新就业岗位，2009 年销售额预计将增长至571 万个。”

这种分析充其量是可笑的，它直接来自负责向媒体提供每月房地产市场报告的人，而媒体非常乐意报道这一好消息，就好像它是住房福音一样。

今天的故事大致相同。虽然特定市场的房价已经上涨并将继续上涨，但这些市场具有区别于全国房地产市场的特殊特征。与往常一样，它是关于基本面的，而不是销售数字或其他仅跟踪统计数据的杂项数据，但没有触及或揭示将成为房屋复苏或消亡的最终仲裁者的基本面。

例如，每月待售房屋销售报告。任何具有任何经验水平的经纪人或投资者都知道，将“待定”房屋销售量作为实际销售房屋数量的指标进行计数并没有真正的意义。在房地产领域，只有交易完成且交易资金到位后，交易才会结束。但待售房屋销售数字总是会比实际销售数字更高并且看起来更好。

也许这就是为什么尹因对总体房地产市场真实状况的错误判断而闻名的原因。我认为这对代理人和经纪人不利，让他们对房地产市场产生错误的印象，然后将其传递给客户。 2007年，特工们继续抨击党的路线，一切都变得美好。结果，数以百万计的购房者支付了新房的费用，并惊恐地看着自己的价值在短期内崩溃。今天，就像2008 年一样，NAR 从未经历过房地产市场糟糕或没有好转的情况。

现在房价上涨并不是基本面复苏的指标，就像2006年房价上涨并不是健康市场的指标一样。

为什么房地产行业内外媒体盲目认为房价上涨是经济复苏的先行指标？鉴于美联储每年向房地产市场注入近1万亿美元的明显事实，二级抵押贷款市场完全缺乏私人资本，华尔街为全国各地购买单户住宅提供资金，住宅空前增长。住房，似乎相当清楚的是，这个市场并没有得到“最终用户”需求根本性增长的支持，而是通过可能花费一分钱并导致房屋销售和价值的人为手段来维持。跌幅甚至更大。

基本上健康的住房复苏和扩张需要持续的就业和收入增长。我什至不认为我必须在这里陷入麻烦，因为如果没有量化宽松和对冲基金现金销售，目前这些都不足以支持全面复苏。只要问问数百万多年来失业或只能找到兼职工作的美国人就知道了。

推动价格上涨和扩张的房地产市场具有仅适用于特定市场的独特基本特征。

旧金山的增长受到非常独特的地理限制，再加上炙手可热的科技产业带来了就业增长和收入增长。纽约市，特别是曼哈顿岛，是地理增长限制的另一个典型例子，这些限制从本质上推高了房地产价格，并防止了我们在大多数美国城市看到的价值崩溃。华盛顿特区以及弗吉尼亚州的其他附近城市和华盛顿特区附近的其他地区的收入和就业增长是政府和国土安全工作岗位大幅增长的直接结果。

城市靠近石油和能源生产实际上是经济衰退的证据。只要问问那些想在北达科他州威利斯顿或怀俄明州卡斯珀找房子的人就知道了。只要石油和天然气持续流动，这场盛宴就会持续下去。

另一方面，密歇根州底特律最近的破产案是美国历史上规模最大的破产案，部分原因是汽车行业多年失业后房地产市场陷入困境。底特律数以千计的房屋在仅以1 美元的价格出售后被推平。如果就业和收入没有真正增长，房地产市场就无法真正复苏并开始扩张。

佐治亚州亚特兰大是另一个由于更广泛的就业机会和良好的南方气候而仍然充满活力的城市，但到2011 年价格下降了约35%。亚特兰大是一个几乎没有地理限制的城市。在房地产繁荣期间，亚特兰大成为美国最大的都市区，几乎可以无限地获得可建设土地。由于库存过剩，这里的价格仍然很低。华尔街资助的投资公司在大都会区购买了数万套单户住宅，而且这里的房价似乎正在上涨。但从根本上来说，就业增长乏力，收入低于全国平均水平，而且这个占地4,000 平方英里的郊区继续难以以低于2006 年峰值的价格出售房屋。

2014年的房地产市场正在发生重大转变。奥巴马医改的实施将给中产阶级带来更多的经济负担，保险和医疗保健成本上升，使绝大多数人没有资格获得补贴。这将导致用于住房的收入减少，并且我们预计2015 年将有数百万无力承担所需保险计划费用的美国人面临第一轮税收处罚。尽管2013 年缴纳了更多税款，但那些提交纳税申报表的人现在看到的退税额却比以往任何时候都低。我相信，将全职工作转变为兼职工作也将导致2015 年丧失抵押品赎回权的情况增加。房主最初有资格获得抵押贷款基于两份全职收入。