中航善达收购招商物业(中航善达收购招商物业)

中航之星的买卖模式产生了副作用。随着房地产资源的处置，上市公司房地产开发板块逐渐萎缩，但物业管理业务毛利率较低仍难以支撑业绩。 20 中航之星的“卖、卖、卖”模式产生了副作用。随着房地产资源的处置，上市公司房地产开发板块逐渐萎缩，但物业管理业务毛利率较低仍难以支撑业绩。 2018年，公司非净利润连续第三年为负，合计亏损1.5亿元。

为了解公司下一步战略，《证券日报》记者致电中航盛大秘书长办公室。该工作人员表示，秘书长和证券代理人都在出差，并向记者推荐了该公司的品牌经理韩经理。记者联系韩经理后，韩经理再次以出差为由拒绝了采访要求。

深圳职业学院房地产研究所所长邓志旺告诉记者，从服务质量来看，中航之星的客户满意度很高，物业管理也不错。但中航之星作为一家老牌国有企业，体制问题较多，包袱较重。因此，其毛利率远低于同行。转型确实很难。

变卖资产获利12.42亿元

中航之星2018年年报数据十分亮眼。 2018年，公司实现营业收入66.56亿元，同比增长12.94%，净利润8.57亿元，同比增长468.85%。但不难发现，公司的盈利主要依赖于销售房产12.42亿元。如果扣除多项非经常性亏损，中航之星的非净利润将亏损1.5亿元。这已是该公司连续第三年扣非净利润。是负数。

2018年7月，中航顺达挂牌转让惠东县康宏发展有限公司51%股权、贵阳中航房地产开发有限公司70%股权，交易价格分别为4.24亿元、9.24亿元。此外，公司于2017年转让中航城置业（上海）有限公司100%股权及深圳市深越联合投资有限公司27%股权，并于2018年收到货款。扣除各项费用，上述四次资产转让合计实现投资收益12.42亿元，为公司2018年业绩力挽狂澜起到了决定性作用。

然而，这是一个拆东墙补西墙的过程。

数据显示，中航之星2018年前两季度经营平稳，违规后净利润分别为5546.5亿元和6248.12亿元，与净利润相差不大。进入三季度，公司在获得出售房产收入后，净利润突飞猛进。但随着房地产板块收入减少，其非净利润也陷入亏损。公司第三季度和第四季度净利润分别为7.05亿元和2594.02万元，扣除非净利润分别导致亏损1360万元和2.55亿元。

受此影响，中航之星2018年经营活动产生的现金流量净额为12.81亿元，较2017年的25.63亿元锐减过半。出售资产后，公司总资产降至132.36亿元。 2018年底，较2017年底下降30%。

转型物业毛利偏低

在房地产板块萎缩的同时，中航之星的物业管理板块却未能支撑其业绩。

数据显示，公司房地产开发业务共实现营业收入27.03亿元，占公司营业收入的40.61%；物业管理业务实现营业总收入37.18亿元，比去年同期增长29.68%，占公司营业收入的55.87%。不过，公司盈利仍受到房地产板块的支撑。 2018年，房地产业务实现净利润6.81亿元，而物业管理业务仅实现净利润1.64亿元。

这暴露了中航之星转型的一个痛点，即物业管理模块毛利率较低。事实上，自2011年首次披露“物业、餐饮等服务业”毛利率以来，这一指标就一直处于下降趋势，从2011年峰值的16.1%逐年下降至2017年的11.76%。 2018年底，具体到物业管理板块，毛利率更低，毛利率仅为9.83%，较2017年下降0.72个百分点。

“这个毛利率在行业里是很低的。”邓志旺告诉记者，好的物业管理公司的毛利率可以达到30%，平均毛利率也可以在10%到20%。数据显示，同样深耕深圳的龙光地产2018年物业管理板块毛利率达35.6%。碧桂园服务、彩生活等上市房企毛利率也超30%。规模较小的浦江中国2018年中期的毛利率为35.6%。报告的毛利率为18.4%。

事实上，中航之星在物业管理行业并不是新手。中航之星前身为深圳市国资委控股的深圳南光集团。公司原主营业务为物业管理、租赁及酒店服务。

1994年上市后，深圳南光集团的业绩并没有起色。为了生存，公司决定转型为房地产投资，并于2007年更名为“中航地产”。然而，在2008年金融危机的影响下，公司业绩不稳定。此后，因其规模不达标，被国资委要求放弃开发业务，转型为物业管理。 2018年更名为“中航之星”。

自2016年提出转型物业管理以来，上市公司已连续三年出售房地产资产，也连续三年出现扣除非净利润后的亏损。接下来，回归老本行的中航之星将如何应对危机，还有待观察。 （赵琳）

关键词：产权转型、中航盛达、三连亏