摩根房地产有限公司,摩根房地产有限公司怎么样
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地产公司未来该如何发展？
1、从供需关系与价格走势看，房地产需求依然旺盛，基本住房需求与投资需求潜力巨大。中国房地产市场一直发展比较稳健，房屋价格以平均每年递增10%的速度稳步增长，不存在房地产泡沫之说，房地产市场购买力强劲，不仅依赖本地居民。同时整个中国市场甚至境外资金均是购买力的有效来源。在这种情况下，房屋供给能力有限必然将维持房屋价格的持续上涨。
2、 从房地产业的产业结构看，房地产业的产业链将日趋完善。市场将不断细分，涉及房地产业各领域的各类企业，将不断向专业化，细分化发展。
3、 从行业发展方向看，房地产业的行业秩序日趋理性，宏观调控对房地产也并非致命的打击，而是规范市场，整合资源的机会，宏观调控的有效实施，将使房地产业的发展更为健康。
4、 从影响房地产业发展的其它因素看(摩根斯坦利在调查报告中指出:带动房地产业发展的因素是人口、持续的城市化，不断完善的基础设施以及经济力）就现中国人口结构来看，要保证城市基础建设投资，房地产业必不可缺。另外中国持续稳定的经济增长速度，保证了房地产业的发展空间。
房地产的转型是什么意思？
理清我国房地产业的发展趋势是找寻答案的必由之路。通过对产业持续而细致的观察，我们认为，中国房地产业的发展已呈现出明显的“四化”趋势：金融化、产业化、细分化和国际化。房企转型必须顺应这“四化”趋势，从中找到适合自己转型的方向和方式。
1、金融化
自古以来，金融便是房地产的本质属性，做为不动产，无论是住宅还是其它经营性物业都是人类社会重要的投资品、抵押品，是财富的象征和重要表现形式。做为资金密集型行业，现代房地产业的发展更是离不开金融市场，可以说，地产的血管里，留着金融的血液。地产的金融化当前主要表现在以下几个方面：
第一，房地产企业的发展乃至生存离不开金融的支持。随着地价飞涨，宏观调控和市场波动的加剧，房地产企业生存的“资金门槛”不断抬高，对资金的饥渴日益加剧，除了传统的银行渠道，房企近年来不断通过票据、企业债券、信托和私募基金等多元渠道融资补血。近年来，央企和大型品牌上市公司凭借较高的融资信用和广泛的融资渠道在融资竞赛中棋高一着，企业规模和市场份额不断扩大，融资能力已成为领先房企的核心竞争力。
第二，资本结构和资金成本成为影响房企发展战略和项目开发模式选择的决定性因素。影响企业发展战略因素很多，在其它产业，往往是基于市场和业务定位的不同而产生不同战略发展模式，然而在房地产业，企业的资本结构的差异以及由此带来的资金成本、资金性质的差异对企业的发展战略和项目开发模式的选择具有决定性的制约作用。同样是做城市综合体的开发业务，万达、凯德置地和华润置地选择了不同的发展战略和开发模式。
作为民企和非上市公司，多年来万达的融资主要依靠银行和信托的债权融资，由于融资渠道相对单一，且期限一般较短，为了平衡现金流并赢得足够的发展资金，万达不得不采用快速开发、快速开业的快周转模式，以售养租，形成其片面强调速度的现金流滚资产开发模式。相比之下，华润置地作为香港上市公司，打通了资本市场和海外融资的通道，海外融资方式灵活，成本相对较低，再加上母公司华润集团的资产实力，其在国内的融资成本很低，华润置地通过集团来进行土地孵化，可以有效减轻自身土地储备对资金的沉淀压力。华润置地这种得天独厚的融资优势，使其在商业地产开发领域从容淡定，不仅有能力大量持有一二线城市的商业物业，而且能够承受商业物业开业初期“养商期”的青黄不接。对于华润置地而言，他们更看重持有物业的租金成长性。凯德置地是新加坡嘉德地产在大陆的子公司，凯德置地利用自身外资的优势，在商业地产开发的全程引入恰当的金融工具，实现了以少量自有资金融聚大量社会资本进行物业开发和持有的发展模式。在商业地产的开发期和非成熟经营期，凯德分别募集开发型和商业运营型私募基金作为投资主体，自身同时兼有投资和投资管理双重去角色。待物业运营成熟，再将其打包放入REITs，变现退出。
第三，企业转型和商业模式创新依赖于金融创新。商业地产、养老地产、旅游地产、工业地产等新兴的地产业态大多存在开发周期长，投资强度大，后续持有运营吞噬现金流等共性特征，其开发的财务模型与传统的住宅开发相差迥异，商业模式也非简单的拿地－开发－销售模式这么简单，这类开发业态的关键是实现现金流的平衡和可持续发展，实现土地到房产，房产到经营性资产，并最终成为金融性资产的跃升，这一过程中，金融创新是不可或缺的，例如，华侨城2012年通过资产证券化实现了主题公园门票收入的提前变现，海印股份、红星美凯龙最近也在尝试资产证券化实现经营权收益或持有物业租金收入的变现。
2、产业化
经过多年发展，我国主流的住宅地产产业化特征日趋明显，在万科、恒大、中海等领先企业的带动下，住宅地产开发呈现出企业规模化、产品标准化、管理精细化的类制造业发展趋势，这同时也带动了上游建筑材料、建筑技术和下游销售代理、物业管理等领域的产业化。在产业化的趋势下，大型品牌公司凭借其规模效益和专业化管理，能够更好的控制成本，保障品质，促进销售，并且在上下游供应链的整合上更具话语权。大者恒大，强者恒强的竞争格局在住宅地产领域已经形成，行业洗牌和行业集中度的进一步增强成为必然。
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